Investir avec discernement.
Décider en connaissance de cause.
Sélectionner les actifs, apprécier leur valeur et leurs risques, approfondir les investigations, puis accompagner la décision et les actes jusqu'à l'acquisition.
Trouver un actif n'est qu'un début. Ce qui fait un bon investissement se joue dans la sélection, dans la lecture des valeurs et des risques, dans la profondeur des vérifications et dans la qualité de l'engagement contractuel. Parce que nous gérons souvent ensuite les actifs que nous avons recommandés, cette discipline n'est pas une option : c'est notre propre exigence.
« Notre rôle n'est pas de vous convaincre d'acheter, mais de vous permettre de décider en connaissance de cause. »
Deux missions distinctes, qui peuvent être confiées ensemble ou séparément : la recherche d'un actif, et l'audit approfondi d'un actif identifié — par nous ou par vous.
Beaucoup de dossiers étudiés. Peu de dossiers présentés.
Tout commence par un cahier des charges établi avec vous : classe d'actif, situation, profil locatif, niveau de risque, horizon et exigences patrimoniales. Boutiques, retail parks, hôtellerie, locaux d'activité, entrepôts ou autres actifs spécialisés ; le bureau, avec sélectivité.
- Cahier des charges Vos objectifs d'investissement et les caractéristiques recherchées, validés ensemble.
- De nombreux dossiers étudiés Présentés pour l'essentiel par des confrères titulaires des mandats de vente, plus rarement par des notaires ou des avocats.
- Une sélection collégiale Une présélection interne, menée par plusieurs collaborateurs qualifiés, visite de l'actif comprise. Une faible proportion est retenue.
- Un avis écrit et motivé Pour chaque dossier finalement présenté : valeur, références locatives, forces, fragilités, perspectives et risques connus.
Seuls les dossiers retenus vous sont présentés ; ceux que nous écartons ne vous font pas perdre de temps.
Situer l'actif sur son marché.
Nos outils d'analyse, développés en interne, s'inspirent des méthodes de l'évaluation immobilière. La visite de présélection permet d'apprécier les atouts, les fragilités et l'évolution possible du bien — sans se confondre avec un audit technique approfondi.
Un avis qui assume sa position.
L'avis motivé prend parti, mais reste préliminaire au regard d'un audit complet. Il peut être confronté à une expertise indépendante, notamment celle qu'un financeur peut demander.
Comprendre : trois loyers, une valeur
Un rendement affiché ne dit pas tout. Nous rapprochons systématiquement trois références :
- le loyer en place, facturé aujourd'hui au titre du bail ;
- la valeur locative de marché, ce que le marché accepterait de payer pour les mêmes locaux ;
- la valeur locative de renouvellement, le loyer susceptible d'être retenu au renouvellement du bail.
La valeur vénale s'apprécie ensuite, notamment, à partir de taux de capitalisation ou de rendement appliqués au revenu jugé durable. Un loyer en place nettement supérieur aux valeurs de référence appelle une vigilance particulière : il peut se corriger à la baisse au renouvellement, et entraîner la valeur avec lui.
Cas pratique : un rendement de 12 % qui masquait un risque de perte patrimoniale majeure →
Chercher ce qui manque, pas seulement relire ce qui est fourni.
Les documents remis par le vendeur ou les intermédiaires suffisent rarement pour s'engager définitivement. L'audit intervient lorsqu'un actif mérite des investigations approfondies — qu'il ait été sélectionné par nous ou identifié par vous. Son périmètre est défini dossier par dossier.
- Foncier & surfaces Limites et périmètres de propriété, situation foncière, surfaces : nous recourons systématiquement à des géomètres et exigeons des plans à surfaces certifiées.
- Baux & juridique Analyse des baux et des éléments juridiques qui conditionnent le revenu et la valeur.
- Installations & réseaux État et historique des équipements — ascenseurs, ventilation, climatisation — et réseaux, parfois enterrés et difficiles d'accès.
- Travaux & CAPEX Risques, travaux à venir et estimation des dépenses de remise à niveau.
- Experts intervenants Géomètres, bureaux d'études, entreprises spécialisées : nous les pilotons, collectons et recoupons les pièces, et coordonnons une synthèse décisionnelle.
Un ou deux mois, parfois davantage. Les investigations prennent le temps que le dossier exige.
Des frais de tiers maîtrisés. Les honoraires des intervenants extérieurs sont distincts. Nous cherchons, lorsque c'est possible, à les faire supporter par le vendeur ; à défaut, une partie peut rester à la charge de l'acquéreur pressenti, même si l'achat ne se fait pas. Aucune dépense n'est engagée sans votre accord préalable.
« Un investissement écarté grâce à l'audit est aussi un résultat. »
L'audit peut révéler des travaux plus lourds que prévu, des incertitudes ou des risques inacceptables. Il conduit alors à compléter les garanties, à renégocier le prix ou les conditions, ou à recommander de renoncer.
Cas pratique : un hôtel rentable sur le papier, un investissement finalement écarté →
Concrétiser l'acquisition, dans les bonnes conditions.
Nous préparons et rédigeons fréquemment les lettres d'intérêt et les offres d'acquisition, en proposant le cadre économique et juridique de l'engagement. Les étapes ci-dessous s'adaptent à chaque dossier : elles ne forment pas une procédure imposée.
- Lettre d'intérêt ou offre Le cadre économique et juridique de l'engagement.
- Exclusivité & investigations Une période d'exclusivité, de plus en plus fréquente, pour mener les audits.
- Ajustement des conditions Les conclusions des audits peuvent rouvrir la discussion avant l'avant-contrat.
- Avant-contrat relu collégialement Plusieurs collaborateurs relisent chaque projet ; les audits se traduisent en clauses, réserves, garanties et conditions.
- Notaire & signature Le notaire prépare et rédige les actes ; nous pilotons la relation avec lui.
Selon les pouvoirs et procurations que vous nous confiez, nous pouvons vous représenter, y compris pour la signature. Le notaire, officier public, conserve son rôle propre ; le nôtre est de vous apporter des éléments aussi complets que possible pour consentir à l'acquisition de façon éclairée — sans prétendre garantir l'absence de vice caché ni neutraliser tous les risques.
Une méthode éprouvée par le temps long.
Cette continuité entre l'investissement recommandé et sa gestion future renforce notre exigence de prudence : nous n'avons aucun intérêt à pousser chaque dossier jusqu'à l'achat.
Deux missions, deux cadres contractuels.
Recherche immobilière
- Mission et honoraires définis au cas par cas, selon la taille, la complexité et les caractéristiques de l'opération.
- Rémunération due uniquement en cas de réalisation effective de l'acquisition, dans le cadre légal applicable.
- Une mission qui s'inscrit le plus souvent dans une relation durable, l'actif acquis étant fréquemment confié ensuite en gestion à TGC.
Audit d'acquisition
- Un contrat distinct, au périmètre défini à l'avance, y compris pour un bien que vous avez vous-même identifié.
- Des honoraires généralement forfaitaires, établis au regard du travail prévisible et dus, en principe, que l'achat se réalise ou non.
- Les interventions de tiers et leur coût sont présentés et acceptés avant tout engagement.
Le cadre de chaque mission et le montant des honoraires sont précisés par écrit avant tout engagement.