Un hôtel rentable sur le papier. Un investissement finalement écarté.
Investissement — Audit d'acquisition — Décision de ne pas acheter
Un dossier séduisant au premier regard
Un investisseur envisageait d'acquérir les murs d'un hôtel-restaurant d'une quarantaine de chambres, implanté en Rhône-Alpes à proximité d'une zone d'activité. L'établissement accueillait notamment une clientèle professionnelle. Les premiers éléments étaient séduisants : un prix demandé d'environ 1,2 million d'euros, une exploitation présentant de bons indicateurs et un rendement locatif annoncé de 8,3 %, net de taxe foncière.
Plus de six mois d'audit approfondi
Après une première sélection et l'envoi d'une lettre d'intérêt, TGC a engagé un audit approfondi, mené sur plus de six mois. Nous avons étudié les comptes d'exploitation et échangé avec la responsable de l'établissement, proche de la retraite. Des spécialistes ont examiné les équipements de ventilation et de climatisation, notamment en toiture. Les investigations ont également porté sur les infiltrations, les voiries et parkings, la situation administrative d'une piscine, et la configuration cadastrale de l'ensemble.
Des géomètres ont été sollicités pour produire les plans et vérifier les limites foncières. Ces travaux ont mis au jour la nécessité de régulariser la propriété de petites parcelles voisines. Plusieurs interventions techniques non anticipées représentaient, selon nos estimations, environ 100 000 euros de dépenses potentielles.
Un environnement en train de changer
Un autre élément est apparu déterminant : un programme de deux entrepôts, autorisé auparavant et désormais en construction à proximité immédiate, risquait d'augmenter les nuisances liées à la circulation des poids lourds et d'affecter l'agrément de l'hôtel.
Renoncer en connaissance de cause
L'ensemble de ces constats changeait sensiblement l'appréciation du risque. Le vendeur ne souhaitait pas revoir son prix, tandis que l'investisseur ne voulait pas se trouver engagé dans un programme important de travaux. En concertation avec TGC, il a finalement décidé de renoncer à l'acquisition.
Un audit peut mobiliser des experts extérieurs, des géomètres et un temps de coordination important ; certaines dépenses restent engagées même lorsque l'achat n'aboutit pas. Mais elles doivent être rapprochées du risque d'une acquisition mal appréciée.
« Avant d'investir dans un immeuble, il faut accepter d'investir dans la connaissance de cet immeuble. »
Enseignement — « La réussite d'un audit ne se mesure pas au nombre d'acquisitions réalisées, mais à la qualité des décisions qu'il permet de prendre. »
Pour aller plus loin : Investissement & Accompagnement à l'acquisition.